Una mirada global es requisito fundamental para conservar e incrementar nuestro patrimonio inmobiliario. A la hora de invertir en el extranjero, sin embargo, se necesita una estrategia.
LOS BIENES RAÍCES (real estate) es una de las inversiones predilectas de las familias en Latinoamérica. Durante décadas fue una inversión segura para conservar el patrimonio en tiempos de inestabilidad, que en muchos de los países de la región es la norma.
Esta forma de “poner los pies sobre la tierra” hoy está en crisis dado el largo ciclo de caída económica que se verifica en Latinoamérica. A la caída del PBI y recesión que se observa desde hace años (con sus particularidades) en países como México, Brasil y Argentina, se suma la inestabilidad política y las dudas respecto del marco jurídico y fiscal para realizar una inversión sólida.
¿Qué variables hacen atractivo a un mercado? El crecimiento económico en primer lugar, pero también el acceso al financiamiento, la estructura impositiva y el derecho a la propiedad privada. No es casual que los fondos de inversión más grandes del mundo en real estate inviertan el 83 por ciento de su capital en Europa y Estados Unidos y tan solo el 1 por ciento en Latinoamérica. Esa mirada global, con el asesoramiento de profesionales con experiencia, no es exclusiva de los grandes fondos.
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La primera pregunta que debe hacerse un inversor es si desea conservar o incrementar su patrimonio. Una estrategia defensiva es tan válida como una agresiva, pero lógicamente sus beneficios son diferentes. Para conservar el patrimonio, los agentes inmobiliarios tradicionales ofrecen soluciones tradicionales. Para incrementar el patrimonio ya no se trata de “comprar” un inmueble, sino “invertir” en real estate, que es muy diferente.
Existen dos maneras de hacerlo: una inversión directa —donde el inversor tiene la titularidad de los activos— o una indirecta, a través de fondos, donde no tiene la titularidad y el control del bien, sino una participación del fondo.
Ambos difieren respecto del control sobre el capital, su grado de apalancamiento, el riesgo y también en el retorno final. Entre 2011 y 2020, el rendimiento promedio de los REIT (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos fue del 8.5 por ciento anual. Muy por encima de los bonos de mercados emergentes (5.5 por ciento), los bonos de Estados Unidos (3.8 por ciento) o el oro que, pese a su reciente subida durante la pandemia, promedió 2.2 por ciento en la última década.
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Los fondos de inversión en real estate en general operan “apalancados”, es decir, con un alto nivel de deuda sobre el capital invertido. Esta característica, en un mercado de tasas bajas, rindió sus frutos y tiene el potencial de incrementar la ganancia, pero el nivel de riesgo al que se expone el inversor es mucho mayor. No solamente se corre el riesgo de no lograr un retorno atractivo, sino directamente perder buena parte del capital.
La inversión directa requiere un socio alineado a los intereses del inversor “con visión global y ejecución local”, que sea capaz de advertir oportunidades en distintos países, ciudades y segmentos y conformar un portafolio de activos en función del perfil de riesgo del inversor.
“La inversión en real estate necesita gestión de punta a punta, con la convicción de que no se está simplemente comprando un inmueble, sino gestionado activamente una inversión compleja. Lo primero es la adquisición de activos en estrés, para empezar ganando al adquirir activos por debajo del valor de mercado. La segunda parte de la inversión es la puesta en valor de los activos para maximizar los ingresos, para lo cual se requiere una gran experiencia.
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Y, por último, pero no por ello menos importante, tener la capacidad de lectura del mercado para comprender cuál es el momento más conveniente para desinvertir y así lograr la mejor tasa de recuperación posible.
Este modelo suma la seguridad de la inversión directa con alto potencial de retorno, con la opción o no de apalancarse de acuerdo con las expectativas y el nivel de riesgo que quiera asumir el inversor. Es decir, seguridad y altos rendimientos que, de acuerdo con la experiencia de dos décadas, ha sido de dos dígitos.
Los desafíos de inversión de las familias latinoamericanas tienen una alternativa. Y es muy sólida. N
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Mariano Capellino es socio fundador y presidente de INMSA, Real Estate Investments Management. Desde hace nueve años es miembro del Comité de Real Estate del IAE Business School. Los puntos de vista expresados en este artículo son responsabilidad del autor.
