Acceder a un crédito hipotecario en México no es cosa sencilla. Entre las barreras con las que se encuentra una persona que quiere adquirir una vivienda están los requisitos difíciles de cumplir; las altas tasas de interés; las comisiones bancarias; la dificultad para entender el procedimiento; las actitudes de muchos representantes de la banca comercial y de las instituciones de gobierno poco dispuestos a orientar al usuario; tener el monto suficiente para los pagos que no serán cubiertos por el crédito como anticipos y otros; y el poder adquisitivo de la población en general que no alcanza para pagar un crédito.
Hay cuatro grandes maneras de obtener el crédito: la banca comercial, las instituciones de gobierno, el crédito directo del vendedor, y los prestamistas privados. Sobre los dos últimos no hay información confiable, solo cabría decir que en el caso de los prestamistas privados se corren grandes riesgos de usura dados los intereses muchas veces impagables que cobran y cuya garantía hacen efectiva ante la falta de pago, garantía que constituye el bien inmueble que se compra. Es decir, que después de pagar durante mucho tiempo el precio de compra, más los intereses del usurero, al no poder pagar se pierde el dinero entregado al prestamista y también la vivienda que se quería adquirir. Es el tipo de préstamo más riesgoso, más caro pero también el de más fácil acceso lo cual lleva a algunas personas a recurrir a él.
El crédito directo del vendedor es una opción tomada por el comprador ante la facilidad para acordarlo; la conveniencia de no tener qué hacer los trámites de la banca comercial o de gobierno; las tasas de interés que son accesibles; y que normalmente está estipulado en un contrato que pudiera elevarse a escritura pública dando certeza jurídica a ambas partes. Al igual que el prestamista no genera beneficios fiscales que sí generan los otros dos tipos de créditos.
La información estadística que se tiene se refiere a la banca comercial y a las instituciones de gobierno como son el INFONAVIT y el FOVISSTE.
En su más reciente informe “Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda”, datos a septiembre de 2022”, el Banco de México informa que de octubre de 2021 a septiembre de 2022 se otorgaron 457 mil créditos de este tipo. De ellos, el 71.3% fue otorgado por INFONAVIT y/o FOVISSSTE, el 26% por la banca comercial y el 1.9% por otros organismos públicos. Por otro lado, en lo que se refiere al monto de esa cartera de crédito por un total de 418.9 mil millones de pesos, el 43.8% fue otorgado por el INFONAVIT y/o FOVISSSTE, la banca comercial otorgó un 55.3% y el 0.9 por otros organismos.
Esto significa que la mayor cantidad de créditos los otorgan el INFONAVIT y el FOVISSSTE aunque con un promedio de 560 mil pesos por crédito. Mientras tanto, la banca comercial otorga menos créditos pero con un monto promedio tres veces superior al de los anteriores llegando a 1,950,000 pesos. Los dos organismos de gobierno le dan crédito a más personas con menor poder adquisitivo, mientras que la banca comercial le presta a menos personas pero con mayor poder adquisitivo, lo cual se desprende del promedio del monto del valor de crédito que otorgan unos y otros. Con respecto al riesgo de unos y otros se podría inferir que el gobierno tiene menos riesgos dado que se trata de derechohabientes y su pago por el crédito hipotecario se descontará de la nómina de manera automática. La banca comercial depende de que hagan el pago mensual aquellos a quienes se les ha otorgado un crédito. En ambos casos el riesgo implica que el deudor pueda quedarse sin ingresos suficientes para el pago correspondiente.
Existe también la posibilidad de que el solicitante del crédito pueda acceder a ambas vías y complementar sus créditos de gobierno con los de la banca comercial. Entre los requisitos de la banca comercial para la adquisición de vivienda está la garantía que normalmente es el mismo inmueble, comprobantes de ingresos de los cuales dependerá en buena medida el monto del crédito a otorgar y un buen historial crediticio por mencionar los más importantes. En el caso de las instituciones de gobierno los requisitos incluyen ser derechohabiente, si el crédito que se pretende es del INFONAVIT habrá que serlo de ahí; el monto del crédito dependerá en alguna medida de factores como edad, salario y tiempo que se tiene de cotizar. Similares requisitos son en el resto de las instituciones gubernamentales.
La recomendación en todos los casos es que el solicitante del crédito compare las condiciones entre bancos e instituciones de gobierno para que opte por quien mejor satisfaga sus necesidades y posibilidades de pago. N
Tabla
Datos de octubre de 2021 a septiembre de 2022 del informe “Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda” con datos a septiembre de 2022
| Institución | Cantidad de créditos otorgados | Valor de los créditos en miles de millones de pesos | Valor promedio de los créditos |
| INFONAVIT/ISSSTE | 325,841 | 183.4 | 563,091 |
| Banca Comercial | 118,820 | 231.6 | 1,949,601 |
| Total | 444,661 | 415.0 |
