Cuando se les mira desde fuera, en toda su magnificencia y dimensión, los parques industriales nos hacen plantearnos muchas preguntas muy curiosas: ¿Qué hay ahí dentro? ¿Cuántas personas trabajan ahí? ¿Qué se guarda bajo esas naves? ¿Quiénes son los dueños? ¿Cuánto mide ese terreno?
Sin embargo, más allá de este curioseo propio de la condición humana, los parques industriales representan todo un polo de desarrollo económico para los países, estados y municipios que los albergan. Y, desde luego, para las empresas y entidades propietarias.
El término parque industrial, de acuerdo con una definición de la Secretaría de Economía de México, se refiere a una superficie delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de fábricas en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios. Además, cuenta con una administración permanente para su operación.
Los parques industriales se caracterizan por cuatro incisos fundamentales asentados en la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015).
El primero es que se ubican cerca de alguna vía importante de comunicación como puertos aéreos o marítimos, carreteras o vías férreas. El segundo se refiere a que disponen de la infraestructura necesaria para la instalación de fábricas, como son servicios básicos de agua y descarga, energía eléctrica, telefonía y urbanización interna.
El tercer inciso es que cuentan con todos los permisos necesarios para la operación de las plantas que se instalen en su interior. Y el cuarto refiere que cuentan con una administración central que coordina la seguridad interna, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante las autoridades.
CERTEZA PARA LOS CLIENTES
En este tenor, es de destacar que los parques industriales que cumplen con los estándares de esta norma brindan certeza a sus clientes, lo que incrementa el valor de sus activos.
En México, este sector funciona como un negocio inmobiliario enfocado principalmente en el arrendamiento de edificios industriales de grandes dimensiones (10,000 m2 o más) para atender la demanda de empresas globales que se establecen en el país como parte de la Inversión Extranjera Directa (IED) en manufactura, logística y distribución.
Por tanto, los parques industriales no operan bajo incentivos fiscales o facilidades aduaneras como las zonas francas o zonas económicas especiales en otros países. Sus ventajas se basan en la certeza que brindan en la propiedad de la tierra, en la factibilidad de los servicios de agua y energía, en el cumplimiento de la normatividad y en la administración interna para el mantenimiento óptimo de las instalaciones y la seguridad.
“Desde su nacimiento, en la década de 1960, los parques industriales en México han buscado satisfacer las necesidades de la manufactura y logística”, señala Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), en entrevista con Newsweek en Español.
Para lograrlo, continúa, “han puesto en el mercado ubicaciones geográficas estratégicas, con criterios de urbanización, de infraestructura de calidad y de servicios de administración que dan valor especial a los espacios inmobiliarios, además de favorecer la integración de las cadenas de proveeduría”.
En gran medida, estos criterios han permitido que las empresas valoren los parques industriales por encima de cualquier zona o espacio para sus operaciones, añade Argüelles.
DESAFÍOS Y OBLIGACIONES
Además, “contribuyen al desarrollo positivo de la infraestructura de cualquier entidad en el país”. No solo porque ayudan al ordenamiento territorial, sino porque “albergan empresas de clase mundial que generan empleos y bienestar a las comunidades”.
—¿Cuáles son los desafíos de los parques industriales para los años venideros? —preguntamos a Sergio Argüelles.
—Si observamos las tendencias mundiales, los desafíos están relacionados con la obligación de que todos los parques industriales en México incorporen acciones en materia de seguridad para garantizar una operación adecuada de todos los inquilinos. Pero, además, que caminen con los criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza). Por ello buscamos siempre la implementación de mejores prácticas internacionales.
—¿Cómo define a la AMPIP y cuáles son los objetivos que persigue?
—Si tuviera que definirla en una palabra sería confianza. Hoy somos la única asociación del sector a nivel nacional y representamos a los desarrolladores inmobiliarios más importantes en México: contamos con un portafolio de más de 400 parques industriales en 27 entidades del país. La AMPIP cuenta con 36 años de historia y muchos de nuestros socios están en la membresía desde entonces.
En este periodo 2022-2023 tenemos muy claros nuestros ejes estratégicos: representatividad, infraestructura, energía, sustentabilidad y promoción. Son cinco ejes conductores de nuestras acciones prioritarias en este momento.
TRATADOS INTERNACIONALES
—¿Cuál es la historia detrás de la fundación de la AMPIP? ¿Con qué fines se desarrolló como asociación?
—La historia de la AMPIP camina de la mano del desarrollo industrial en México de los últimos 36 años. Se constituyó en septiembre de 1986 con la visión de encontrar los mecanismos que facilitaran la construcción y operación de parques industriales. Ese mismo año México ingresó en el Acuerdo General sobre Aranceles Aduaneros y Comercio (GATT). En esa época las exportaciones no petroleras comenzaron a crecer y la inversión privada se incrementó ante la necesidad de modernizar la planta industrial, pues el crecimiento de las importaciones representaba competencia para las empresas nacionales.
El mayor reto de AMPIP en estos primeros años fue lograr que la actividad de los parques industriales fuera reconocida por su relevancia y su papel esencial para el desarrollo económico.
Ahora la Asociación ha evolucionado con el fin de posicionar internacionalmente a México como destino principal para las inversiones industriales. Ello se inició en la década de 1990 con la llegada a nuestro país de empresas globales que reconocen la importancia de trasladar su manufactura a México y aprovechar las ventajas del entonces Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), ahora Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).
Los desafíos que hemos enfrentado han permitido también una maduración de la AMPIP. Hemos trabajado arduamente en el ordenamiento de los parques industriales, evolucionando la normatividad del sector, estableciendo distintos estándares y certificaciones y acercando a los desarrolladores opciones de financiamiento, modelos de gestión y una constante actualización de las tendencias que nos impactan mundialmente.
COMPETITIVIDAD INTERNACIONAL
—¿Cuál es la importancia de la AMPIP en un país en desarrollo como México?
—La AMPIP ha coadyuvado a la institucionalización del desarrollo industrial gracias a una agenda basada en la competitividad internacional y a que suma esfuerzos con el gobierno de México para la elaboración de políticas públicas.
Los desarrollos industriales son espacios ideales para que una empresa pueda operar exitosamente en nuestro país, dadas las garantías que ofrecemos en términos de seguridad, disponibilidad y calidad en la infraestructura, de sustentabilidad y competitividad.
La AMPIP es el único punto de encuentro a nivel nacional de todos los actores relacionados con el sector inmobiliario industrial. Pertenecer a la Asociación es una excelente manera de relacionarse con otros empresarios del medio, de estar a la vanguardia en las tendencias y mejores prácticas en desarrollo industrial, además de participar en las oportunidades de negocio que atraemos para nuestra membresía.
—¿En qué consiste el mapa de ruta “Nueva generación de parques inteligentes y sustentables, camino al 2030”?
—La AMPIP tiene el compromiso de coadyuvar en la promoción de las mejores prácticas internacionales. En 2018 diseñamos un mapa de ruta que ha marcado las acciones a seguir para alinearnos a la Agenda 2030 de Naciones Unidas.
El mapa de ruta es un impulso innovador que nos ayuda a seguir trabajando para impactar positivamente en la operación de los parques industriales que forman parte de nuestra membresía y son sede de la industria manufacturera y logística de México.
Desde 2022 la AMPIP se ha adherido al Pacto Mundial, porque se ha reconocido que el sector privado no solo tiene un papel fundamental en el desarrollo económico de los países, sino que constituye un habilitador y aliado fundamental para el cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y la lucha contra el cambio climático. N
