La pandemia de covid-19 generó un nuevo auge del nearshoring (deslocalización cercana) a nivel global. Cada vez más empresas buscan establecer operaciones o subcontratar servicios en países cercanos geográficamente, en lugar de ubicaciones más distantes o en otros continentes. En este contexto, México se ha convertido en un jugador importante por su posición geográfica estratégica y su fuerza laboral altamente capacitada. Al compartir frontera con la economía más fuerte del planeta, la de Estados Unidos, nuestro país se ha convertido en uno de los principales destinos para el nearshoring en América Latina. Esta estrategia de negocios permite a empresas como CBRE combinar reducción de costos logísticos con proximidad cultural.
De acuerdo con CBRE, empresa de servicios e inversiones inmobiliarias, al cierre del primer trimestre de 2023 México fue el principal socio comercial de Estados Unidos. Al término de ese periodo, el intercambio comercial entre ambos países (la suma de importaciones y exportaciones) sumó 196,662 millones de dólares. Esta cifra es superior al intercambio de Estados Unidos con países como China (190,390 millones) y Canadá (138,556 millones), y es 31 por ciento mayor a lo registrado a inicios de 2019.
LA IMPORTANCIA DE LA UBICACIÓN ESTRATÉGICA
La cercanía de México con Estados Unidos y Canadá es un factor determinante para atraer empresas extranjeras. La ubicación estratégica permite una mayor eficiencia en la logística y una mejor integración de las operaciones entre los países. En este sentido, las ciudades fronterizas han recibido una parte importante de las empresas que han optado por el nearshoring. Esto se ha reflejado en que la mayoría de los parques industriales clase A ya han sido ocupados.
En Ciudad Juárez, Chihuahua, la tasa de vacancia (el porcentaje de todas las unidades disponibles que están desocupadas en un momento dado) es de 0 por ciento. En esa ciudad, el inventario de espacios es de 4.3 millones de metros cuadrados.
Otras ciudades fronterizas tienen un comportamiento similar. Según el informe de CBRE de mayo de 2023, este indicador en Tijuana es de 0.4 por ciento; en Saltillo, de 1.7 por ciento; en Monterrey, de 1.4 por ciento, y en Reynosa, de 0.6 por ciento. En esas ciudades, el inventario de espacios oscila desde 3.1 millones de metros cuadrados en Reynosa hasta 12.9 millones de metros cuadrados en Monterrey.
PRECIOS Y OFERTA, SEGÚN CIFRAS DE CBRE
Uno de los factores que impulsan la demanda de espacios en parques industriales en México es el precio de la renta de espacios. Cifras de CBRE apuntan a que son más bajos que en Estados Unidos. Por ejemplo, en Saltillo, el precio de salida de renta mensual por metro cuadrado al mes es de 4.66 dólares. El más bajo en la frontera sur de Estados Unidos es de 6.08 dólares, en Dallas, Texas.
En contraste, el precio más alto en nuestro país se encuentra en Tijuana, con 7.35 por metro cuadrado al mes. Mientras que, en el sur de Estados Unidos, San Diego, California, tiene un precio de 19.37 dólares.
Este ha sido uno de los factores para que se mantenga al alza la absorción bruta y neta del mercado industrial inmobiliario en México. De hecho, 2022 cerró con cifras récord. En el mercado inmobiliario, la absorción mide la demanda de espacios ocupados durante un periodo específico.
La absorción neta toma en cuenta los espacios rentados o vendidos menos los devueltos o desocupados. Al cierre de 2022, CBRE ubicó la absorción neta del país en 4 millones de metros cuadrados, 20 por ciento más que en 2021, cuando se registraron 3.5 millones. Al término del primer trimestre de este año, este indicador se ubicó en 4.5 millones.
¿QUÉ Y DÓNDE?
En el interior del país, Guadalajara, Jalisco, registró la mayor demanda por nearshoring durante el primer trimestre de 2023, con más de 77,000 metros cuadrados comercializados. El noreste, de acuerdo con CBRE, se mantiene activo, ya que Monterrey y Saltillo son el segundo y tercer mercado con más transacciones por nearshoring.
El incremento en la llegada de inversiones en las zonas más alejadas de la frontera se debe, en buena medida, a la falta de espacios disponibles en el norte. En Aguascalientes, el incremento en la demanda en el periodo enero-marzo fue de 7 por ciento.
Los datos de CBRE indican que el sector de electrónicos y electrodomésticos concentró la demanda por nearshoring en el país. En mercados como Aguascalientes y Monterrey, la demanda la liderada la industria automotriz y la manufactura diversa en el periodo enero-marzo de este año.
Por ejemplo, la totalidad de las inversiones en Aguascalientes fueron para la fabricación de autopartes. En tanto que, en Guadalajara, fue para la manufactura de chips para electrodomésticos y aparatos eléctricos.
El año pasado, la fabricación de autopartes lideró la demanda por nearshoring, ya que 35 por ciento de las inversiones fueron para este sector. Le siguieron la fabricación de máquinas y herramientas (17 por ciento) en segundo lugar, y en tercer sitio, las empresas high-tech (15 por ciento).
El escenario para el nearshoring en México se mantiene con una expectativa al alza y tendrá un impacto significativo en la economía y el empleo. N
